Zwykle gdy myślimy o zakupie nieruchomości, mamy na myśli zawarcie umowy kupna–zakupu na rynku wtórnym lub pierwotnym. Taki zakup może być finansowany gotówką lub też pieniędzmi z kredytu. Istnieje też możliwość zakupu nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. Niewątpliwie zaletą tego rozwiązania jest niższa cena zakupu. Ale taka transakcja ma też wady. Księga wieczysta może być bowiem obciążona. Jednym z takich obciążeń jest hipoteka przymusowa. Warto o niej wiedzieć więcej, by dobrze przygotować się do takich transakcji.
Wierzyciel może skorzystać z opcji egzekucji wierzytelności z nieruchomości. W tym celu ustanawia się w księdze wieczystej hipotekę przymusową. Dzięki niej sprzedaż domu czy mieszkania zawsze będzie wiązała się z koniecznością spłaty wierzyciela, a nie dochodem dla dłużnika. Wpis o hipotece nie może być usunięty w innej sytuacji niż spłata lub ugoda z wierzycielem. Oczywiście hipoteka może być skutkiem różnych długów. Należą do nich niespłacone raty, kredyty czy pożyczki.
Istotną informacją jest to, że hipoteka przymusowa może być ustanowiona na całej nieruchomości, ale także na jej części ułamkowej – jeśli stanowi własność lub nawet współwłasność dłużnika. Regulują te kwestie przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece (m.in. art. 109 oraz 65 tej ustawy).
Oczywiście zdarza się tak, że wartość hipoteki przekracza wartość nieruchomości. Wówczas wierzyciel powinien szukać zaspokojenia także na inne sposoby.
Czy jednak po zakupie nieruchomości w licytacji hipoteka przymusowa zostanie wykreślona? Jak do tego doprowadzić i na co należy zwrócić uwagę?
Wygaśnięcie hipoteki przymusowej opisuje art. 1000 Kodeksu postępowania cywilnego. Określa on, że po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu wylicytowanej własności nieruchomości obciążające ją ciężary wygasają. Wierzyciel jednak przejmuje kwotę z licytacji. Dzięki hipotece przymusowej ma prawo pierwszeństwa do zaspokojenia swoich roszczeń.
Nie wszystkie obciążenia jednak wygasają po zakupie nieruchomości w licytacji. Na księdze wieczystej pozostają wpisy dotyczące służebności czy dożywocia – o ile zostały ujawnione w treści księgi wieczystej lub dołączone do niej (minimum trzy dni przed terminem licytacji.
Warto jednak wiedzieć, że niektóre prawa (obciążenia) nie wygasają. Należy do nich np. ustanowiona na mieszkaniu służebność czy prawa dożywotnika. Mimo więc uprawomocnienia się przysądzenia nieruchomości, służebność czy dożywocie pozostają w przypadku, jeśli zostały ujawnione w treści
Wierzyciel, o czym była już mowa, otrzyma kwotę na zaspokojenie swojego roszczenia (w całości lub w części, jeśli jest wyższe). Wykreślenie hipoteki z KW nastąpi po złożeniu wniosku o wpis do niej nowego właściciela.
Warto też pamiętać, że hipoteka wpisana po wydaniu postanowienia o przysądzeniu, ale przed uprawomocnieniem go i ujawnieniem nowego właściciela nie wygasa i w dalszym ciągu będzie obciążała zakupioną nieruchomość. To pewne ryzyko zakupu domu czy mieszkania w drodze licytacji, z którym trzeba się liczyć.
Artykuł powstał we współpracy z eWinykacja24.pl
Tak jest a jeżeli sprzedana poza komornikiem, to hipoteka pozostaje, jeśli kredyt czy inne zobowiązanie nie zostało spłacone.