Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest zobowiązaniem stron do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości. Traktuje się ją jako formę zabezpieczenia, chroniącą zarówno sprzedawcę, jak i kupującego. Strony umowy gwarantują, że nie rozmyślą się przed dokonaniem transakcji pod rygorem ustalonych kar. Co trzeba wiedzieć o tym typie umowy?
W uproszczeniu można powiedzieć, że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest pewnym ustaleniem zawieranym pomiędzy kupującym i sprzedającym nieruchomość. Pierwszy z nich zobowiązuje się, że do oznaczonego w umowie terminu pozyska środki niezbędne do zapłaty za zakup nieruchomości, natomiast drugi deklaruje, że przeniesie prawo własności nieruchomości na osobę zainteresowaną zakupem. Głównym powodem zawierania umowy przedwstępnej jest chęć zabezpieczenia własnego interesu. Droga od ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości do odebrania aktu notarialnego jest długa – niekiedy wymaga przeprowadzenia trudnych negocjacji, czy pozyskania środków na zakup nieruchomości z banku. Strony chcą mieć pewność, że druga z nich nie rozmyśli się przed dokonaniem transakcji, a także nie zmieni jej warunków.
Szczegółowe informacje na temat umów przedwstępnych zawarte są w Kodeksie cywilnym. Przepisy nie określają jednak, jaką formę powinno przyjąć porozumienie między sprzedającym a kupującym. Dobrze, by miało ono postać pisemną, sformułowaną w obecności notariusza. Pozwoli to na ewentualne dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Nie jest to jednak warunek konieczny.
Ustawodawca nakazuje, by w umowie przedwstępnej znalazły się istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (art. 389 Kodeks cywilny). To między innymi dane stron transakcji, ustalenie jej przedmiotu, ceny, czy wreszcie terminu podpisania umowy przyrzeczonej. W celu jeszcze lepszego zabezpieczenia swoich interesów, sprzedający i kupujący decydują się na umowne ustalenie wysokości zadatku. W razie niedopełnienia postanowień porozumienia jest on inkasowany przez sprzedawcę lub zabierany w dwukrotnej wysokości przez kupującego, w zależności od tego, kto złamał ustalenia umowy.
Umowa przedwstępna niesie za sobą skutki niewykonania, które zależeć mogą od szczegółowych zapisów porozumienia. Jednym z nich jest zapłata kary umownej w sytuacji, gdy nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej w terminie. Innym jest wystąpienie o zapłatę odszkodowania. Strony mogą także wystąpić na drogę sądową, żądając zawarcia umowy przyrzeczonej bazującej na wcześniej zawartym porozumieniu. Naturalnie, może także dojść do rozwiązania umowy przedwstępnej. Właściwe oświadczenie o odstąpieniu od umowy może złożyć jedna ze stron, bądź obie. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku jednostronnego uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej, kupujący lub sprzedawca utracą zadatek, a także będą mogli stać się stroną postępowania odszkodowawczego, wytoczonego przez drugą ze stron umowy.
Artykuł sponsorowany
